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工程施工總承包合同一定要注意7個關鍵點

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工程施工總承包合同一定要注意7個關鍵點

發布日期:2018-06-30 作者:南通宏亞建設工程有限公司 點擊:

一份全面、周密的建設工程施工合同,可以為降低工程造價、提高經濟效益、預防經濟風險、保證工程質量提供有效的途徑。合同管理的方向應該是盡量使之成為調節甲乙雙方經濟活動關系的主要甚至是唯一依據。做到這一點,對規范經營管理、提高管理效率、提升工程質量、嚴格成本控制、保障施工合同的履行將會起到有效促進作用。工程施工合同要注意以下七個關鍵點:


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一、發包人與承包人的基本情況

1、對發包方主要應了解兩方面內容:①主體資格,即建設相關手續是否齊全。例:建設用地是否已經批準?是否列入投資計劃?規劃、設計是否得到批準?是否進行了招標等。②履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經落實或可能落實等。

施工單位在簽訂《建設工程施工合同》時,對發包人主體資格的審查是簽約的一項重要的準備工作,它將不合格的主體排斥在合同的大門之外,將導致合同偽裝的坑穴和風險隱患排除在外,為將來合同能夠得到及時、正確地改造奠定一個良好的基礎。

根據我國法律規定,從事房產開發的企業必須取得相應的資質等級,承包人承包的項目應當經依法批準的合法項目。違反這些規定,將因項目不合法而導致所簽訂的建設工程施工合同無效。因此,在訂立合同時,應先審查建設單位是否依法領取企業法人營業執照,取得相應的經營資格和等級證書,審查建設單位簽約代表人的資格,審查工程項目的合法性。其次還應對發包方的履約信用進行審查。

2、對承包方主要了解的內容有資質情況是否符合項目建設的要求、施工能力是否能按期順利的完成工程建設工作、社會信譽、財務情況等。

上述內容是體現履約能力的指標,應認真的分析和判斷。

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二、合同文本涉及法律法規問題

仔細閱讀使用的合同文本,掌握有關建設工程施工合同的法律、法規規定。目前簽訂建設工程施工合同,普遍采用建設部與國家工商局共同制定《建設工程施工合同》示范文本。該文本由協議書、通用條款、專用條款及合同附件四個部分組成。簽訂合同前仔細閱讀和準確理解“通用條款”十分重要。因為這一部分內容不僅注明合同用語的確切含義,引導合同雙方如何簽訂“專用條款”,更重要的是當“專用條款”中某一條款未作特別約定時,“通用條款”中的對應條款自動成為合同雙方一致同意的合同約定。

    有關建設工程施工合同的法律、法規規定主要有:《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《建筑業資質管理規定》、《建筑業資質等級標準》(試行)、《建筑安裝工程總分包實施辦法》、《建設工程施工發包與承包價格管理暫行規定》等。

《協議書》中明文要求發包人和承包人,“依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》及其他有關法律、行政法規,遵循平等、自愿、公正和誠實信用的原則,雙方就本建設工程施工事項協商一致,訂立本合同。” 

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三、明確工程承包范圍

許多工程在這一條款中容易寫成“施工圖所包含的內容”,這樣表面看上去似乎沒有什么,仔細分析一下,細心者會發現其中隱藏著很大的風險。例如房建的施工圖包含了很多的內容:土建、安裝、消防、綠化、室外道路等,而房建工程招標范圍一般是房屋主體結構的土建、安裝工程,樁基礎另行招標,室外的綠化工程、消防工程也需要對有相應資質的施工企業進行招標,施工圖上也有這些工程內容,如果在工程承包范圍這一項寫成“施工圖所包含的內容”,就增加了風險,施工內容就由施工圖中的一部分變成全部內容,如果發包人堅持認為我們的施工內容包含了施工圖的全部內容,我們就相當被動了,在施工和結算過程中就會引起糾紛。如果在填寫工程承包范圍的時候,把“具體工程內容以招標文件提供的工程量清單所包含的項目及招標答疑補遺所包含的內容為準”加入進去,投標報價是按照工程量清單編制的,那么工程內容自然也只包含工程量清單中的內容,就不會出現雙方扯皮的現象,及時規避了風險。

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四、工期、質量、造價。

“工期、質量、造價”是建設工程施工永恒的主題,有關這三個方面的合同條款是施工合同最重要的內容。

1、實踐中關于工期的爭議多因開工、竣工日期未明確界定而產生。開工日期有“破土之日”、“驗線之日”之說:竣工日期有“驗收合格之日”、“交付使用之日”、“申請驗收之日”之說。無論采用哪種,均應在合同中予以明確約定,并約定開工、竣工應辦理在那些手續、簽署何種文件。對中間交工的工程也應按上述方法作出約定。

2、根據國務院《建設工程質量管理條例》的規定,工程質量監督部門不再是工程竣工驗收和工程質量評定的主體,竣工驗收將由建設單位組織勘察、設計、施工、監理單位進行。因此,合同中應明確約定參加驗收的單位、人員,采用的質量標準,驗收程序,須簽署的文件及產生質量爭議的處理辦法等。

3、建設工程施工合同最常見的糾紛是對工程造價的爭議。由于任何工程在施工過程中都不可避免設計變更、現場身份證和材料差價的發生,所以均難以“一次性包死,不作調整”。合同中必須對價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更、現場材料價格的簽發、確認作出明確規定。由于現在投標項目大多采取清單計價方式,招標時業主已經提供了工程量,投標人按照給定的工程量清單的項目報單價,合同價款一般都是固定單價合同。風險范圍以外合同價的調整方法是這個條款的關鍵,一般要說明3個方面情況:一是當工程量發生改變,而工程內容沒有發生變化的,可以用投標時的單價;這個甲乙雙方不會有太多的爭議;二是當有新增項目,有可參考的單價的,參考已有項目的單價,如果沒有可參考的項目時,就要重新組價,在這里就一定要寫明新編制單價的編制原則,材料價格如何計取;三是結算時,如果材料價格漲幅比較大,施工企業會承擔太大風險,因此需要約定主材價格的漲幅調整比例(一般在±10%)以內包干,超出部分應予以調整。

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五、工程進度撥款和竣工結算。

一般情況下,工程進度款按月付款或按工程進度撥付,但如何申請撥款,需報何種文件,如何審核確認撥款數額以及雙方對進度款額認識不一致時如何處理,往往缺少詳細的合同規定,引起爭議,影響工程施工。一般合同中對竣工結算程序的規定也較粗,不利操作。因此,合同中應特別注重撥款和結算的程序約定。

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六、監理工程師及雙方管理人員的職責和權限。

《民法通則》明確規定,企業法人對它的法定代表人及其它工作人員的經營行為承擔民事責任。建設工程施工過程中,發包方、承包方、監理方參與生產管理的工程技術人員和管理人員較多,但往往職責和權限不明確或不為對方所知,由此造成雙方不必要的糾紛和損失。合同中應明確列出各方派出的管理人員名單,明確其各自的職責和權限,特別應將具有變更、簽證、價格確認等簽認權的人員、簽認范圍、程序、生效條件等規定清楚,防止其他人員隨意簽字,給各方造成損失。

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七、明確“不可抗力”范疇

施工合同《通用條款》對不可抗力發生后當事人責任、義務、費用等如何劃分均作為詳細規定,發包人和承包人都認為不可抗力的內容就是這些了。于是,在《專用條款》上打“√”或填上“無約定”比比皆是。

國內工程在施工周期中發生戰爭、運籌、空中飛行物體墜落等現象的可能性很少,較常見的是風,雨、雪、洪、震等自然災害。達到什么程度的自然災害才能被認定為不可抗力,《通用條款》未明確,實踐中雙方難以形成共識,雙方當事人在合同中對可能發生的風、雨、雪、洪、震等自然災害程序應予以量化。如幾級以上的大風、幾級以上的地震、持續多少天達到多少毫米的降水等等,才可能認定為不可抗力,以免引起不必要的糾紛。



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